2019-05-06
Sihanoukville,西哈努克港,俗称西港,一般而言对外宣传概念有:管制极少、海外唯一超高比例中国人城市(且,为2019年代抖音时代的中国人,不是90年代出国华侨)、天量建设、剥菜业允许私人持有牌照、cinese military port planning,等,但是把cinese对柬国的关系解读为利好,和所谓海外资产配置这个宣传点本身是冲突的。
1,游学团友
游学团是为购置Ream National Park地块小业主设立的,据本次观察,确实是大妈团性质,不过不是上海老阿姨,而是内陆省份韭菜级别。也没有统一团友画像,可以说鱼龙混杂。有脑子里完全没有礼貌概念的重庆人和广东人,也有体面工作有点投资梦想拿小积蓄买地的夫妇,也有知道水库听过刘阿姨的巴舒利亚00后大学生内向理工男,也有一番江湖人士做派各种狠手法骚操作结果就买了一套没听过地级市房产的大叔,也有懵懵懂懂就买个一亩拼团地经点破恍然大悟分割纠纷问题的上海上班族。有一些共同点,例如大多数都没有来过柬埔寨,连柬埔寨英文是什么也不知道。不过,这些都只是参考信息,以评判同行参投者较low来评估项目不靠谱,这个本身不靠谱的,也往往是懒人惯用的逃避任何事的接口,看着还自我感觉良好。
除了小部分功夫财经转化客户,大多数团友是水库渠道了解过来的,但不是水库资深群体。在问答环节,好多人见到了欧神,提的问是:你好我听他们说这种地办不了产证啊怎么办、我们买了地后多少年这边能发展起来啊这种问题,妥妥的C类客户。考察过程中很多人兴致勃勃,挥斥方遒,觉得考察很有收获,这也可以赚钱那也可以赚钱,激动是发自内心的。但以他们的经济实力,买个1-3亩每人,其实99.9%是不会开发的。所以最担心的情况就是,你和这些小业主混在一起,但是所有人都是搁荒的,保留林地状态(顶多有人组织一下找到一个推土机时候大家统一焚烧平整),谁都在幻想西港未来的发展前景这个事是由别人来做的,自己就坐等涨价了。这种情况的话你买个1-3亩地,是完全没有出路的。
2,参考案例
整个Ream板块首开项目为云壤地块的沁悦~国家海岸(THE NATIONAL COAST),机场出来就有巨幅广告。中央酒店及casino部分已在施工,已设计和销售部分一共只有6-7栋洋房,其余有代建公共设施,产业园等,其他总图里的高层公寓等就是远景规划,变数很大。已售住宅是超小户型,单配都包括,说明客户群体为低端实在没有什么钱级别的韭菜,估计位于四川重庆居多(老总本人重庆籍)。不过开发住宅国内销售,这个本身不占多数,收租模式更受欢迎,因短期内人口激增,一切物资短缺,目前投资实业回本很快(据称1-2年)。
3,销售能力
背景知识:Ream National Park以某一维度为界,南北各有两个不同财团拿下,北边中文名被取成“云朗”,南面为“云壤”。欧大及功夫财经由京柬置地拿下云朗地块的部分土地,并再次分割零售给小业主。本次前来,关于二级大业主Pek-Camb Land组织活动本身,也得到了一些零散的体会。例如:不重要的问答可以瞎编,韭菜并不懂而且也实质不关心;再例如:销售话术适当低端一些,是反“销售”但符合于更高一级的“营销”的,有利于筛选客户,精准锁定所需的韭菜度,减低后续销售成本,一般传言电话诈骗业中的福建口音就是这个目的。总体来说,欧大和京柬团队在这事上,非常地努力。
4,西港状况
本次基本完全地了解了市里各个板块概况,道听途说地了解了一些当地政策习惯。就Ream板块来说,自然风景是完全不稀缺的,而且无风,气候闷热不舒适,旅游资源质量不是很高。很多团友是没怎么出门玩过,或者礼貌故表示这边是宜居天堂。市区casino相比与澳门、新加坡等,应该对应低端人口客户。大保健同理。Online gaming业发达,高收入高成本。
5,Online Gaming
参观了两个用于Online Gaming(以下简称og)线下办公的专业产业园。至于他们在里面做什么,我们是不知道的,不可描述,以下仅描述参观所得。第二个参观的二代产业园比较典型,大开发商把一个个完整单位出售给来做og的小老板,这样真刀真枪自由市场下赚钱的产业园,其实建筑设计水平很高了。不过拿给学校里学建筑的看,当然会被喷死,因为按中国和欧美日消防规范看均完全不满足,一栋楼只有一部踏面小于踢面(节约面积)的楼梯,连接着一个两边挂房间的长走廊是一个袋形走道。楼层分布上,1F(即当地是GF,说起这个,部分酒楼的电梯已经直接不设G而按中国习惯1234排了)办公,就是那些工作人员上班的地方,2F员工宿舍,因为楼是联排,走廊垂直于楼的面宽,房间接在走廊上,所以每个房间,那些4-8人间上下铺都是没开窗的纯黑房间,条件十分艰苦。我想了想,这很好,有利于员工热爱加班而不热爱下班。再往上管理人员条件舒畅一些,最顶层高管住像样的二室一厅公寓,共5-6层。这个楼好多已售罄(可能是包租形式),在不带住宿的一代产业园,据称目前月租金要60USD/平米。做这种产业园的大业主关键科技在于不断网不断电,这个在西港其实门槛很高,另外则是牌照门槛,包括台面上的牌照以及zf关系搞得掂,所以做这种开发商大业主,算是有强大护城河的。
关于里面的og工作人员,可以参考《我成为告密者,只求从这里全身而退》,不过这个公众号有艺术加工,不可当作史料看待(原公众号已经删了,豆瓣:https://www.douban.com/note/713095811/)。目前月薪据称1-2万元人民币。这么说的话,很适合十八线山村的低学历有志青年,吸引力巨大,这个工作只需要打字。正经大学生不会来,北上应届生起薪也1-2万。但是呢,这件事,就把人口的杠杆作用体现出来了。我妈与其培养一个读过大学的我,不如培养5个高中毕业混混,今天可以拿五份1-2万,现在我如果跑到西港,也是1-2万。哈哈,当然这个是特殊短暂时期内的案例,仅供玩笑。
6,线下casino
考察甚少,简单参观了一下。本地人做荷官是一份体面工作,我看到早上大巴车接来一批穿制服的柬埔寨年轻男女,下车路边摊买点早饭,然后去娱乐场里面上班。工作时候一套标准手法,心算能力之类配齐,都还是有职业精神的。在有一个娱乐场里,看到在线直播(性感真人美女荷官在线发牌)的线下端现场,每一桌只要一个人,一个非完整的小桌子挂几个摄像头联网就够了,大大集约空间。
7,城市规划
没有规划,或者有但完全不执行。考察团带我们参观了号称FAR=28的项目。其实容积率是不稀奇的,28就是栋30层的楼,但是占地少就容积率28了,上海中心刨去裙房广场,容积率不就100了。但是对整个城市来说,家家都是高容积率,地面配套就跟不上的,远望高楼玻璃幕墙现代化,但停车,消防,交通极大地受阻,贵阳花果园板块平均容积率约=7可以参考一下。而在西港,正在朝这个方向发展的市中心以后会怎么样,这将会是一个用欧的话讲fantastic的现象,值得期待的。总得来说,我们反对zf规划局的存在,但是不代表完全零碎小业主自治就是棒的,两回事。如果取缔规划局,城市规划行业只会更发达和专业。同理取缔住宅日照规范,日照计算只会更复杂更专业。
8,建筑工程
没有建筑规范,或者说有但没人管执行。细心的人可以发现这里柱子一般比中国细很多,节约材料,据说建材供应商目前在此处为甲方。可能是太缺水泥沙子,用钢结构(重钢)的楼房也不少,而且可以快速施工。楼梯也可以节约单部面积和数量。因为完全地自由市场,大家造房子是为了赚钱的,所以老板自己的建筑设计水平比设计院混日子的要好多了,中国设计院的科技树在这里没有用处,建筑完全没用,结构机电有一点最基础的用。不过相比后知后觉的设计院,西港已经有很多的施工企业入驻,这些和小龙坎沙县小吃乐购超市不同,不是山寨的。这也是必然,中国人的工地,所有施工企业和工人均为国内调来。
另一方面,装修,平面设计,这些更深层次的配套设计业个人认为在这里为时过早。西港的小老板远远还没有这些层次的需求。或许例如越南、菲律宾开始有这些需求了,在马尼拉的Robinson’s Place,业态已经跟上海接近,Jollibee,快乐柠檬,鹿港小镇,一楼中庭底部还有汽车展销,但是商场的内装还是原始人状态,从现状要变成iapm那是很大的空间和市场。但是要说西港,设计缺失不代表就有供应缺口,还可能代表设计就没卵用没需求。不过,终有一天是有用的。
9,个人计划
我个人是不买云朗土地的。因为我只能投入资金,变成跟买一个理财基金类似,自己完全没法投入资金以外资源来运作(operate)的,年轻人原则上不把钱放在这种项目里。第二,如果有闲钱倒想买5亩玩,羡慕他们有钱的小夫妇团友啊。好处例如:小赌怡情,毕竟与现市区50倍价差,如果不是别人高估呢,是你低估呢,如果5-10年后(2年完全不看好)地价35万>2000哪怕500万每亩,那也不错的,任何麻烦都不是问题,钱赚到什么问题如何退出到时候再说;再例如:某天人到中年的你可以突然告诉老婆,我在遥远的风景如画的泰国湾海滨还有一块土地,我们去按自己设计造一个梦中城堡吧(在中国你再有钱也没法住城堡,不符合礼乐等级制的。农村灰色能用的宅基地我也有,浙江比西港近多了,我只要盖个现代建筑就估计上新闻了,然后马上被投诉搞死)。可惜我没有闲钱,自我掂量后也完全没有意愿为这事筹175万。
10,能做的事
显而易见能做的,是尽可能地接触,线下接触混个脸熟,并且按记忆曲线维护一段时间,在西港留一个钩子。云朗的地买一亩是一回事,西港和云朗是另一回事。假如以后有什么机会,大致地接触过了解干什么可以找谁,搭上一条线,先头开荒部队,哪怕如果是在一个团队或者公司里,讲起来能体现你的眼光,就凭你来过,谋求一个项目组里的受重视程度。这种“钩子”就是比买一亩地更加小赌怡情的小赌怡情。高预计收益,但是低概率,但又低成本,这种事我们始终是愿意做的。
先记录这些,我估计大家基本没有兴趣。